東京都市大学 都市生活学部の宇都 正哲教授は、東京都心のターミナル駅（東京、新宿、渋谷など）からのアクセス時間が１時間以上かかる地域では、今後30年間に住宅資産価値が最大で3割以上下落するという調査結果をまとめました（補足図）。各自治体や国が公表している住宅地の面積と平均地価に基づき、1984年からこれまでのデータを分析し、2015年から2045年まで30年間の変化を試算しました。

　我が国は人口減少が既に始まっています。ピーク時である2010年の1.3憶人から2065年には8,800万人まで減少すると推計されており、先進国でこれほど急激な人口減少と少子高齢化を経験した国はありません。人口減少は様々な側面に影響を与えると考えられますが、地価に与える影響も大きく、中でも生活の基盤である住宅資産への影響は我々の身近な暮らしにとって重要なポイントです。

　将来における人口減少によって、2015年から2045年の30年間に、資産価値の上昇する都心部と下落する郊外部で格差が拡がり、96の自治体で２割以上資産価値が下落することが予見されるなど、特に東京圏郊外部では、資産デフレの影響がより顕著に現れます。東京都心ターミナル駅までのアクセス時間が1時間以遠の自治体では30年間に3割以上の住宅資産価値が下落します。そうなると、自宅を売却し、自分の好きな地域へ転居したり、介護付き有料老人ホームの入所一時金に充当したりといった選択が困難となる可能性があります。特に我が国では、個人資産のうち不動産が占める比率が高齢者ほど高いため、年金とともに自宅の不動産も老後生活における貴重な財産のはずです。そのため、住宅資産デフレを顕在化しない方法を採る人々が増加します。すなわち永住するという選択肢です。介護が必要となっても在宅介護を依頼し、転居したい事由があってもその場に住み続けていくしかありません。このように、人口減少に伴う住宅資産デフレは、地方部だけの問題ではなく、東京圏であっても老後の居住地選択の制約、住宅資産価値の下落による老後生活の金銭的不安などといった社会課題を引き起こす可能性があります。

　この成果の一部は、日本不動産学会（2019年全国大会）で発表しました。